Mieterhöhung ohne Mietspiegel

Begründung ist notwendig, Vergleichswohnungen müssen benannt werden


Wenn ein Vermieter die Miete für eine Wohnung erhöhen möchte, bietet ihm das Gesetz dazu mehrere Möglichkeiten. Dazu kann er sich z. B. auf mindestens 3 Vergleichswohnungen beziehen. Die neu geforderte Miete muss dann aber der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen und eine Kappungsgrenze ist einzuhalten. Kommt es dann mit dem Mieter zum Streit, so kann das Gericht mit einem Beweisbeschluss durch Gutachten die Höhe der einschlägigen ortsüblichen Vergleichsmiete prüfen lassen.

Das Amtsgericht Fürstenwalde hat mit einem rechtskräftigen Urteil vom 29.12.2006 (Az.: 30 C 206/05) die Voraussetzungen einer wirksamen Mieterhöhung näher beschrieben. Der Vermieter hat demnach die geltend gemachte Mieterhöhung ordnungsgemäß zu erläutern, er muss Vergleichswohnungen in ausreichender Zahl benennen, die er auch aus dem eigenen Bestand auswählen darf. Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart worden sind. Da die ortsübliche Vergleichsmiete in Gemeinden ohne eigenen Mietspiegel als statistischer Wert im Prozess mit vertretbarem Aufwand nicht feststellbar ist, muss die Entscheidung des Gerichts letztlich auf einer Schätzung beruhen. Die Grundlagen dafür kann ein Sachverständigengutachten bieten. Dazu kann die ortsübliche Vergleichsmiete auch unter Verwendung des Mietspiegels einer in der Nähe befindlichen vergleichbaren Stadt ermittelt werden. Im Urteil wurde der Mietspiegel von Fürstenwalde auf Bad Saarow angewendet, da trotz der unterschiedlichen Größe der Gemeinden die Randlagen in Fürstenwalde mit den Wohnlagen in Bad Saarow vergleichbar sind. Hinzu kommt, dass das kulturelle Angebot und die Nähe zur Hauptstadt in vergleichbarer Weise gegeben sind, insbesondere durch die Anbindung über die Autobahn und mit der Bahn. Ein Zuschlag für die Lage der Wohnung im Kurortzentrum eines Kurortes ist gerechtfertigt, da die Lage einer Wohnung als besser anzusehen ist, wenn Kureinrichtungen in ihrer unmittelbaren Nähe liegen.

Der Vermieter kann die Zustimmung des Mieters zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete im Zeitpunkt der beabsichtigten Erhöhung seit 15 Monaten unverändert ist. Das Verlangen kann ferner frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden und die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Dabei bleiben bereits zuvor geforderte Modernisierungszuschläge bei der Ermittlung der Kappungsgrenze außer Betracht.