Zutrittsrecht des Vermieters und Kündigung bei Verweigerung


Ein betagter Mieter war seit vielen Jahren Mieter einer Wohnung in Berlin. Seit längerer Zeit hatte er jedoch seinen Aufenthaltsort in Bayern und nutzte die Berliner Mietwohnung nur noch bei Berlinbesuchen. Dennoch zeigte der Mieter Mängel in seiner Mietwohnung an und minderte deshalb die Miete. Er verweigerte aber mit Hinweis auf sein Alter, seinen Gesundheitszustand sowie die beschwerliche Anreise nach Berlin die Duldung der durchzuführenden Arbeiten. Die Mängel der Mietsache konnten aufgrund der Weigerung des Mieters, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, nicht behoben werden. Bei einer Außenbesichtigung der Immobilie wurden dann Nässeschäden am Balkon des Mieters festgestellt. Der Vermieter forderte den Mieter nun erneut auf, Zutritt zur Wohnung zu gewähren, damit die Mängel festgestellt und beseitigt werden können und mahnte ihn wegen vertragswidrigen Verhaltens ab. Das Schreiben enthielt eine Fristsetzung, wonach der Mieter einen Termin zur Besichtigung benennen sollte. Hierauf reagierte der Mieter aber nicht. Mit einem weiteren Schreiben forderte der Vermieter den Mieter nochmals unter neuer Fristsetzung auf, den Zutritt zu den Mieträumen zu gewährleisten, damit die festgestellten und eventuell noch weiteren Mängel besichtigt und beseitigt werden können. Auch hierauf erfolgte keine Reaktion des Mieters. Daraufhin kündigte der Vermieter nunmehr dem Mieter fristlos und reichte dann eine Räumungsklage ein. Außerdem verlangte der Vermieter in der Klage, dass der Mieter bis zur Räumung den Zutritt zur Wohnung gewähren müsse.

Das Amtsgericht Neukölln gab mit Urteil vom 05.12.2006 (Az 15 C 315/06) der Klage statt, denn dem Vermieter steht nach Ansicht des Gerichts sowohl der geltend gemachte Anspruch auf Duldung des Zutritts und Beseitigung der Schäden als auch das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gegen den Mieter zu. Es führte dazu aus, dass der Mieter zur Duldung von Erhaltungsmaßnahmen verpflichtet ist. In der endgültigen und ausdrücklichen Weigerung der Duldung solcher Maßnahmen trotz Abmahnung liegt ein wichtiger Grund, wonach dem Vermieter ein außerordentliches Kündigungsrecht zusteht. Der Mieter hat Maßnahmen des Vermieters, die der Erhaltung der Mietsache dienen, zu dulden. Darunter fallen insbesondere Instandhaltungs- und Ausbesserungsarbeiten, sowie die Erneuerung schadhafter Teile. Hier hatte der Vermieter dem Mieter mehrmals die geplanten Instandsetzungsarbeiten angezeigt und ihn auf seine Verpflichtung zur Duldung hingewiesen. Die Benachrichtigung des Mieters, dass Erhaltungsmaßnahmen in bzw. an der Wohnung des Mieters durchzuführen sind, enthielten jeweils eine angemessene Frist, wonach der Mieter einen Termin zur Besichtigung mitteilen sollte. Auch wenn sich der Mieter zu diesem Zeitpunkt nicht in Berlin aufgehalten hat, ist er verpflichtet, den Zutritt zu seiner Wohnung, notfalls unter Einbeziehung von Zeugen, zu gewährleisten. Die Ansicht des Mieters, eine Reise nach Berlin bei warmen Temperaturen sei ihm nicht zumutbar, vermag seine Verpflichtung zur Gewährung des Zutritts zur Mietwohnung nicht zu beseitigen. Es obliegt dem Mieter, seiner Verpflichtung notfalls mithilfe von Dritten nachzukommen. Er muss eine Möglichkeit finden, diese Verpflichtungen zu erfüllen. Dies hat der Mieter vorliegend jedoch schuldhaft versäumt. Es sind auch keine Gründe ersichtlich, aus denen eine außerordentliche Kündigung eine unzumutbare Härte für den Mieter darstellt. Zum einen hat er seinen ständigen Aufenthaltsort nicht in der Berliner Mietwohnung, zum anderen zeigte der Mieter selbst diverse Mängel in seiner Mietwohnung an, deren Beseitigung er aber durch sein Verhalten seit Jahren verhinderte. Insofern ergeben sich keinerlei schutzwürdige Interessen des Mieters, die die fristlose Kündigung als unzumutbar erscheinen lassen. Auch die Ansicht des Mieters, er sei in dieser Gegend aufgewachsen und kenne sich dort gut aus, kenne Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte, vermag vor dem Hintergrund seines ständigen Aufenthaltsortes in Bayern nicht zu überzeugen.

Der Mieter erhielt vom Gericht noch eine angemessene Räumungsfrist und muss dann seine Wohnung herausgeben. Bei rechtzeitiger Kooperation des Mieters wäre es dazu nicht gekommen.