Nebenkostenabrechnung bei Vermieterwechsel


Im Normalfall erhält ein Mieter einmal jährlich von seinem Vermieter die Abrechnung über die Nebenkosten zur Wohnung, wobei noch zwischen den Betriebskosten sowie den Heiz- und Warmwasserkosten zu unterscheiden ist.

Was allerdings passieren kann, wenn im laufenden Jahr der Vermieter wechselt und der Mieter obendrein kurze Zeit später aus der Wohnung auszieht, war kürzlich Gegenstand eines rechtskräftigen Urteils des Amtsgericht Fürstenwalde.

Mit Urteil vom 09.03.2006 (Aktenzeichen 15 C 222/05) hat das Gericht entschieden, dass der neue Vermieter dafür darlegungs- und beweispflichtig sei, dass ihm unter Berücksichtigung der vom Mieter der Wohnung geleisteten Vorauszahlungen noch eine Nachforderung in konkreter Höhe zustehe.

Im entschiedenen Fall war der Abrechnungszeitraum sonst jährlich der 01.07. bis zum 30.06. des Folgejahres. Zum 01.11. wechselte der Vermieter und zum 30.11. endete das Mietverhältnis. Erst am 09.12. wurden bei Rückgabe der Wohnung die Zähler abgelesen. Die Mieter erhielten zwei Abrechungen, einmal vom 01.07. bis 31.10. für den bisherigen Vermieter und dann vom 01.11. bis 30.11 für den neuen Vermieter.

Dazu genügt es aber nach Ansicht des Gerichts nicht, sich auf eine Einzelabrechnung einer ablesenden Firma für den gesamten Abrechnungszeitraum zu berufen, die dann einen für den Mieter berechneten Zeitraum von einem Monat erfasst, wenn keine Zwischenablesung zum Beginn des Abrechnungszeitraums erfolgt ist.

Wenn dann die am Tag der Wohnungsrückgabe abgelesenen Werte dem Abrechnungszeitraum zugrunde gelegt werden und eine Aufteilung der Ablesewerte nach Gradtagen vorgenommen wird, entspricht diese Art der Abrechnung nicht der Bestimmung des § 556 Abs. 3 BGB sowie den maßgeblichen Regelungen der Heizkostenverordnung, selbst wenn ein Wechsel auf Vermieterseite erfolgt ist.

Demnach hat der Vermieter über die Vorauszahlung der Betriebskosten jährlich abzurechnen. Hieran änderte auch der Wechsel auf der Vermieterseite nichts. Eine Kostenaufteilung innerhalb eines Abrechnungszeitraumes ist gem. § 9 b) HeizkV nur bei einem Nutzerwechsel möglich und muss dann zu dem Tag erfolgen, an dem das Mietverhältnis mit dem Mieter beendet ist.

Somit verbleibt es bei der grundsätzlichen Verpflichtung des Eigentümers, die entstandenen Kosten gem. § 6 HeizkV verbrauchsabhängig abzurechnen und sich dabei an dem zuvor gewählten Abrechnungszeitraum von einem Jahr zu orientieren.

Damit ist es nach Ansicht des Gerichts unerheblich, ob die Aufteilung der Gesamtkosten in den zwei Abrechnungen unter Berücksichtigung des tatsächlichen Verbrauchs letztlich eventuell sogar angemessen erfolgt ist.

Der neue Vermieter hätte nach dieser Entscheidung somit den gesamten Abrechnungszeitraum bis zum Ende des Mietverhältnisses abrechnen müssen oder der bisherige Vermieter hätte auch nach dem Wechsel noch die Abrechnung vornehmen müssen.

Ob dies bei einem Vermieterwechsel wirklich praktikabel ist, dürfte jedenfalls fraglich sein.