Ein Streit kann nicht immer ausbleiben

Der Verwaltungsbeirat im Wohnungseigentumsrecht - Teil 1


In größeren Wohneigentumsanlagen gibt es oft einen Verwaltungsbeirat, dessen Rechte und Pflichten im "Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht" (WEG) geregelt sind. Die Aufgabe dieses Gremiums besteht grob gesagt darin, Wirtschaftspläne, Jahresabrechnungen und Kostenvoranschläge zu überprüfen und mit einer Stellungnahme zu versehen und im Übrigen den Verwalter bei der Durchführung seiner Aufgaben zu unterstützen. Dennoch gibt es mitunter Streit zwischen den Wohnungseigentümern über die Tragweite von Beschlüssen zu diesem Thema. In einem solchen Beschlussanfechtungsverfahren hat das Landgericht Frankfurt (Oder) mit einem aktuellen Beschluss vom 30. August 2012 zum Az. 16 S 4/12 zu einigen Fragen Stellung bezogen. Zum einen wurde die Wahl eines Eigentümers in den Verwaltungsbeirat erfolglos angefochten und von den Klägern u. a. eine Situation der Überrumpelung geltend gemacht. Es führt aber nach Ansicht des Gerichts nicht zur Ungültigkeit des Beschlusses, wenn in der Ankündigung in der Tagesordnung lediglich mitgeteilt wird, dass überhaupt der Verwaltungsbeirat gewählt werden soll. Nicht erforderlich ist es, vorab in der Einladung die Kandidaten mitzuteilen. Wenn in der Einladung dennoch bestimmte Kandidaten benannt werden und es dann tatsächlich nicht zu deren Wahl kommt, sondern in der Versammlung diese Kandidaten ihre Kandidatur zurückziehen und andere benannt werden, führt dies nicht zu einer Überrumpelung. Denn eine Garantie dafür, dass eine Kandidatur aufrechterhalten bleibt, besteht nicht. Vielmehr ist es möglich, in der Versammlung weitere Kandidaten zu benennen, wenn ein Beschluss über die Wahl eines vorgeschlagenen Kandidaten nicht zustande kommt und damit die Wahl einer weiteren Person möglich sein muss. Es ist denjenigen, die zunächst ihre Bereitschaft zur Kandidatur erklärt haben, unbenommen, in der Versammlung davon wieder abzurücken. Den Wohnungseigentümern ist es ebenso möglich, in der Versammlung weitere Kandidaten vorzuschlagen oder auch selbst die Bereitschaft zur Kandidatur zu erklären.

Eine Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses durch das Gericht kommt grundsätzlich ansonsten nur dann in Betracht, wenn die Beschlussfassung an formalen Mängeln leidet oder ein wichtiger Grund vorliegt, der gegen die Wahl eines Wohnungseigentümers spricht.

Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn unter Berücksichtigung aller Umstände eine Zusammenarbeit mit dem Mitglied des Verwaltungsbeirats unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von vorneherein nicht zu erwarten ist. Ob ein wichtiger Grund gegen die Bestellung eines bestimmten Wohnungseigentümers zum Verwaltungsbeirat besteht, ist insbesondere an den dem Verwaltungsbeirat obliegenden Aufgaben zu messen.

Eine andere rechtlichen Ansicht zur Ausgestaltung einer Verwaltervollmacht disqualifiziert jemanden nicht dazu, die Aufgaben eines Verwaltungsbeirates auszuüben.

Wenn der Eigentümer im Hinblick auf den Umfang einer Verwaltervollmacht eine andere Ansicht als der Verwalter vertritt, mag das Vertrauensverhältnis zwischen diesen stören, macht ihn aber nicht für die Tätigkeit als Verwaltungsbeirat ungeeignet, weil eine andere, kritische Ansicht nicht im Gegensatz zu der Kontrollfunktion, die dem Amt innewohnt, steht und allein die kritische Haltung im Hinblick auf den Umfang der Verwaltervollmacht auch eine Unterstützung der Arbeit des Verwalters nicht unmöglich macht.

Vielmehr kann gerade eine kritische Ansicht zeigen, dass jemand die Ausführungen des Verwalters hinterfragt. Für ein Amt, das auch die Kontrolle der Tätigkeit des Verwalters zur Aufgabe hat, ist eine solche Haltung nicht per se schädlich.

Zutreffend ist die Ansicht der Kläger, dass die Wahl eines Verwaltungsbeirates den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen muss. Die Entscheidung darüber, ob eine Maßnahme, hier die Wahl bestimmter Wohnungseigentümer zu Mitgliedern des Verwaltungsbeirates, noch ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, muss berücksichtigen, dass der Eigentümergemeinschaft insoweit ein erheblicher Ermessensspielraum zusteht und dass sie nicht genötigt ist, immer nur die Entscheidung zu treffen, die ein außenstehender unbeteiligter Dritter als die beste und die ausgewogenste Entscheidung bezeichnen würde. Ordnungsgemäß ist in diesem Zusammenhang, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Gerade bei personellen Entscheidungen wird sich selten erreichen lassen, dass die Ausgewählten das uneingeschränkte Vertrauen sämtlicher Wohnungseigentümer genießen. Da der Verwaltungsbeirat kein originäres Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, seine Aufgabe vielmehr darin besteht, dort, wo die Wohnungseigentümergemeinschaft hierfür ein Bedürfnis sieht, den Verwalter und die Gemeinschaft bei der Erfüllung ihrer Aufgaben zu unterstützen, können an die Eignung eines Wohnungseigentümers, das Amt eines Mitglieds des Verwaltungsbeirates zu übernehmen, nicht die gleichen Anforderungen gestellt werden, wie an die Eignung für das Amt des Verwalters. Die Bestellung eines Wohnungseigentümers zum Mitglied des Verwaltungsbeirates widerspricht deshalb nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn schwerwiegende Gründe gegen diese Person sprechen.


(das hier ist die Langfassung des Artikels, der gekürzt am 27.10.2012 im BLICKPUNKT erschien)


Hier der Beschluss mit Ankündigungstext zum Download im PDF-Format [108 KB]