Entschädigung für Garage nicht gewährt

Aktuelles Urteil zu Bauten auf ehemals volkseigenen Grundstücken


Seit dem Einigungsvertrag hält der Streit darüber an, wie mit Bungalows und Garagen umzugehen ist, die in den neuen Bundesländern auf zumeist ehemals volkseigenen Grundstücken errichtet wurden. Mittlerweile geht es dabei oft um die Frage, ob es Entschädigungsansprüche bei Beendigung der Nutzung gibt. Vor einigen Jahren wurde zur Regelung dieser Probleme das Schuldrechtsanpassungsgesetz (SchuldRAnpG) erlassen.

Das Amtsgericht Fürstenwalde hat nun mit einem aktuellen Urteil vom 07.08.2006 zum Aktenzeichen 30 C 457/05 [528 KB] über den Entschädigungsanspruch eines Garagenkäufers entschieden, der eine 1975 errichtete Garage erst nach 1990 von einem Vornutzer gekauft hat, aber mit dem Grundstückseigentümer keinen Nutzungsvertrag abgeschlossen hatte. Der Kläger hatte die Garage dann im Jahre 2005 beräumt und an den Grundstückeigentümer übergeben.

Nach dem Urteil liegen die Voraussetzungen eines Entschädigungsanspruchs gemäß § 12 SchuldRAnpG, wonach der Nutzer nach Beendigung des Vertragsverhältnisses Ansprüche hinsichtlich eines errichteten Bauwerks geltend machen kann, dann nicht vor, wenn der Betreffende weder Nutzer im Sinne der Vorschrift ist, noch es sich bei der Garage um ein Bauwerk im Sinne der Vorschrift handelt.

Solche Bauwerke sind Baulichkeiten im Sinne des Zivilgesetzbuches (ZGB) der DDR, wozu auch Garagen gehören, die im Rahmen eines vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts errichtet wurden, und die unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum des Nutzungsberechtigten sind. Ergänzend gilt das Einführungsgesetz zum Zivilgesetzbuch der DDR (EGZGB), wenn die Garage vor dem 1. Januar 1976 errichtet wurde. In den Fällen, in denen vor Inkrafttreten des ZGB zum 1. Januar 1976 bei einem vertraglich vereinbarten Nutzungsrechts Baulichkeiten errichtet worden sind, die der Erholung, Freizeitgestaltung oder ähnlichen Bedürfnissen der Bürger dienen, bestimmt sich das Eigentum gleichfalls nach dem ZGB.

Voraussetzung ist somit, dass ein Vertrag über ein Nutzungsverhältnis zwischen Garagennutzer und Grundstückseigentümer abgeschlossen worden ist. Zum Abschluss eines derartigen Vertrages muss derjenige, der als vermeintlicher Garageneigentümer eine Entschädigung vom Grundstückeigentümer fordert, hinsichtlich desjenigen Nutzers, der die Garage zuerst genutzt hat, und der Nachfolger des Erstnutzers substantiiert vortragen. Dazu muss ausgeführt werden, wann und durch wen Verträge welchen Inhalts abgeschlossen worden sein sollen. Ansonsten kann nicht davon ausgegangen werden, dass überhaupt selbständiges Baulichkeiteneigentum entstanden ist.

Nach dem SchuldRAnpG ist Nutzer im Sinne dieses Gesetzes nur, wer aufgrund eines Überlassungs-, Miet-, Pacht- oder sonstigen Vertrages zur Nutzung des Grundstücks berechtigt ist. Allein ein Kaufvertrag mit einem angeblichen Voreigentümer der Garage kann einen derartigen Vertrag mit dem Grundstückseigentümer nicht ersetzen. Der Erwerber der Garage müsste den Grundstückeigentümer informieren und mit diesem einen Vertrag zur Nutzung der Garagenfläche abschließen.

Die Klage des Garagenkäufers gegen den Grundstückseigentümer auf Entschädigung für die Garage blieb demzufolge erfolglos, weil weder die Garage separates Eigentum darstellte, noch ein Nutzungsvertrag bestand.


(ergänzt und überarbeitet im Januar 2014)


Hier das Urteil im Volltext zum Download als PDF-Datei [528 KB]


Siehe auch die Fortsetzung im weiteren Artikel zu dem Thema:"Entschädigung für Garage"