Überlassung einer Wohnung ohne Genehmigung des Vermieters


In den meisten Familien sind die Kinder irgendwann erwachsen, ziehen aus der Wohnung der Eltern aus und suchen sich eine eigene Bleibe. Was im umgekehrten Fall passieren kann, war kürzlich Gegenstand eines Urteils sowie eines Beschlusses des Amtsgerichts Fürstenwalde.

Hier war im Jahre 1963 ein Mietvertrag abgeschlossen worden und der Sohn der Mieter verblieb in der Wohnung, als seine Eltern nach 1991 auszogen und in eine andere Wohnung im gleichen Ort wechselten. Der Mietvertrag wurde nicht geändert und nicht gekündigt. Der Vermieter wurde auch nicht informiert und es wurde keine Zustimmung eingeholt, dass der Sohn nunmehr allein in der Mietsache wohnen bleiben kann. Später verstarb der Vater und jetzt wollte der Sohn in den Mietvertrag eintreten.

Als der Vermieter nun erfuhr, dass die Mieter woanders wohnen und der (volljährige) Sohn allein in der Mietwohnung verblieben ist, mahnte er die Mutter wegen unerlaubter Untervermietung ab und forderte die Unterlassung der Untervermietung. Nachdem die gesetzte Frist ergebnislos verstrichen war, erklärte der Vermieter der Mutter die außerordentliche (fristlose) Kündigung des Mietvertrages und forderte von dem Sohn als illegalem Untermieter Räumung und Herausgabe der Wohnung.

Das Amtsgericht Fürstenwalde hat mit Urteil vom 15.03.2005 dem Räumungsantrag stattgegeben (Aktenzeichen: 13 C 178/04). Nach Ansicht des Gerichts war der Sohn als Beklagter bezüglich des Anspruches auf Räumung passiv legitimiert (der richtige Klagegegner). Der Vermieter konnte sich wegen des Räumungsverlangens nicht mehr an die Mutter halten, da ein Mietverhältnis zwischen der Mutter und dem Vermieter durch die fristlose Kündigung beendet war und die Mutter bereits zuvor aus der Wohnung ausgezogen war. Die fristlose Kündigung war wirksam, weil die Mutter trotz Abmahnung die Wohnung an einen Dritten, hierbei den Sohn, unbefugt überlassen hatte.

Im Zuge der dann eingeleiteten Zwangsräumung gab es noch einen Antrag der Mutter gegen die Art und Weise der Vollstreckung. Sie behauptete, noch im Besitz eines Schlüssels zu der von ihrem Sohn innegehaltenen Wohnung zu sein und dass einige Hausratsgegenstände in der Wohnung in ihrem Eigentum stehen würden.

Dieses Rechtsmittel wies das Amtsgericht Fürstenwalde mit Beschluss vom 20.12.2005 zurück (Aktenzeichen: 16 M 1881/05). Die Mutter sei demnach nicht in ihren Rechten durch die gegen den Sohn betriebene Zwangsräumung beeinträchtigt. Sie hatte keinen Besitz (tatsächliche Sachherrschaft) an der zu räumenden Mietsache mehr. Allein die Überlassung eines Wohnungsschlüssels oder die leihweise Übergabe von Hausratgegenständen unter Familien­angehörigen ist nicht ungewöhnlich, begründet aber auch nicht den Mitbesitz an der Wohnung. Die Räumung bezieht sich auf die Wohnung, nicht auf die Wegnahme von beweglichen Gegenständen. Diese kann die Mutter im übrigen bei Kenntnis von der bevorstehenden Räumung unschwer an sich nehmen. Selbst bei eventueller Wegnahme von beweglichen Sachen im Zusammenhang mit der Zwangsvollstreckung stünde der Mutter der Weg einer Drittwiderspruchsklage frei. Da ein (Mit-) Gewahrsam der Mutter an der zu räumenden Wohnung nicht ersichtlich ist, bedarf es auch keines weiteren Räumungstitels gegen die Mutter, um die Zwangsräumung durchführen zu können.

Diese Entwicklung wäre durch rechtzeitige Einholung der Zustimmung des Vermieters zum alleinigen Verbleib des Sohnes in der Wohnung oder durch Verhandlungen über den Abschluss eines Änderungsvertrages zum Mietvertrag zu vermeiden gewesen. Die „Vogel-Strauß-Methode" bei den Mietern wirkte sich somit negativ aus.