Streit um die Rücklage

Zu den Pflichten der Verwaltung von Eigentumswohnungen


Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern untereinander sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt, aber auch das Verhältnis zur Verwaltung einer Wohneigentumsanlage. Streit kann es z. B. geben, wenn die Eigentümer die Verwaltung wechseln. Das Amtsgericht Charlottenburg hat nun in einem aktuellen Urteil vom 28.10.2009 (Az. Geschäftsnummer: 72 C 71/09 [30 KB] ) zu einigen Fragen einer solchen Maßnahme entschieden. Klägerin war eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die Beklagte war die ehemalige Verwalterin der Wohnanlage. Auf dem von der Beklagten für die Klägerin geführten Treuhandkonto befand sich zum Zeitpunkt des Endes der Verwaltertätigkeit eine angesparte Instandhaltungsrücklage. Nun forderte die neue Verwalterin die Beklagte auf, diese Summe an sie zu überweisen. Dies blieb unbeachtet. Später hat die neue Verwalterin einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides gestellt. Nach einem Widerspruch der Beklagten gegen den Mahnbescheid erfolgte die Abgabe an das Amtsgericht Charlottenburg. Erst danach gingen bei der Klägerin der angeforderte Betrag sowie Zinsen aus dem Sparkonto aus den Monaten zuvor ein. Die Beklagte meinte jedoch, ihr stand an der Hauptforderung ein Zurückbehaltungsrecht zu, da Zweifel bestanden, ob die Bestellung der neuen Verwalterin rechtmäßig gewesen war. Deshalb sei diese gebeten worden, die Bestandskraft des Bestellungsbeschlusses abzuwarten oder einen Beschluss der Gemeinschaft herbeizuführen, was nicht geschehen sei. Die Beklagte rügte außerdem die Zuständigkeit des Gerichtes. Das Gericht sah diese Einwände als unbegründet an. Die Zuständigkeit des Gerichtes umfasst auch Ansprüche gegen den ausgeschiedenen Verwalter, sofern ein innerer Zusammenhang mit der früheren Verwaltertätigkeit besteht. Der Zahlungsanspruch betrifft einen Betrag, den die Beklagte aufgrund ihrer Verwaltertätigkeit treuhänderisch für die Klägerin gehalten hat. Die Klägerin war im Prozess auch ordnungsgemäß durch die neue Verwalterin vertreten. Eines gesonderten Beschlusses zur Geltendmachung der Ansprüche bedurfte es nicht, da die Berechtigung zur „Führung“ eines Rechtsstreits in der Teilungserklärung der Klägerin auch die Berechtigung zur Beauftragung eines Rechtsanwalts umfasst. Der Klägerin stand ursprünglich gegen die Beklagte ein Anspruch auf Auskehr des treuhänderisch zu haltenden Betrages zu. Ein Zurückbehaltungsrecht stand der Beklagten hingegen nicht zu. Die neue Verwalterin war bestellt, so dass dieser Beschluss zu beachten war. Ein Abwarten auf die Bestandskraft des Beschlusses war unter keinem Gesichtspunkt auch nur angezeigt. Durch die verspätete Zahlung hatte sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt, worüber vom Gericht antragsgemäß in Form eines Feststellungsurteils entschieden wurde. Der Klägerin standen außerdem Verzugszinsen in gesetzlicher Höhe gegen die Beklagte zu. Die Beklagte befand sich aufgrund einer Mahnung der neuen Verwalterin in Verzug. Die aus dem Treuhandverhältnis der Klägerin entstandenen Kontozinsen standen in keinem Zusammenhang mit dem gesetzlichen Verzugszinssatz. Eine automatische Verrechnung auf diesen Betrag kommt nicht in Betracht, da der gesetzliche Verzugszinssatz ein objektiver Mindestschaden ist, unabhängig davon, ob ein solcher Schaden entstanden ist. Die Klägerin erhielt daher die „Sparzinsen“ und obendrein die Verzugszinsen.


Hier das Urteil im Volltext zum Download als PDF-Datei [30 KB]