Pflichten eines Mieters bei Rückgabe der Wohnung nach einem DDR-Mietvertrag


Zu den Mieterpflichten bei Beendigung eines Mietver­trages, der vor dem 03.10.1990 geschlossen wur­de, hat das Amtsgericht Frankfurt (Oder) mit Urteil vom 28.02.2001 einige inter­essante Ausführungen ge­macht (Aktenzeichen: 2.5 C 1378/00; rechtskräftig).

Wichtig ist hierbei, dass sich Rechte und Pflichten der Ver­tragspartner teilweise noch nach dem Inhalt der alten Verträge richten. Der konkrete Streit drehte sich um die Frage, ob die Mie­ter verpflichtet sind, in der Wohnung nach dem Auszug noch diverse Arbeiten auszuführen. Die Besonderheit lag hier allerdings darin, dass nach dem Mietvertrag ausdrücklich der Vermieter ver­pflichtet war, für die laufende malermäßige Instandsetzung zu sorgen. Im formularmäßi­gen Übergabeprotokoll hat­ten aber dann die Mieter un­terschrieben, dass sie eine Reihe von Maler- und Tape­zierarbeiten ausfuhren werden oder dem Vermieter an­sonsten Aufwendungen für diese Arbeiten ersetzen werden.

Das Gericht lehnte einen Schadenersatzanspruch des Vermieters ab. Sofern in ei­nem DDR-Mietvertrag gere­gelt ist, dass die Rückgabe der Mietsache „besenrein in ei­nem vertragsmäßigen Gebrauchszustand unter Berücksichtigung des normalen Verschleißes" zu erfolgen hat, stellt der Begriff des „norma­len Verschleißes" nach An­sicht des AG Frankfurt (Oder) auf die Abnutzung durch Abwohnung ab.

Zur Beseitigung dieser reinen Abnutzungsspuren ist der Mie­ter nicht verpflichtet. Zwar begründete auch das ZGB der DDR eine grund­sätzliche Mieterpflicht zur Durchführung von notwen­digen Malerarbeiten, jedoch bezieht sich dies nur auf Män­gel, die durch vertragswidrige Nutzung der Wohnung ent­stehen. Somit bestand eine Pflicht des Mieters zum Tätigwerden nur dann, wenn durch unterlassene Malerar­beiten Mängel an der Mietsa­che entstanden waren. Die allgemeine Abnutzung durch Abwohnen stellt keinen solchen Mangel dar. Als Mangel wurde entweder ein sogenannter Substanz­schaden (am Putz, Holz oder Mauerwerk) oder ein „über­mäßiges" Abwohnen ver­standen, wobei letzterer ei­nen erhöhten Wiederherstel­lungsaufwand der Wohnung nach sich ziehen musste, um eine Mängelbeseitigungs­- bzw. eine Kostentragungs­pflicht des Mieters zu begrün­den. Durch unterlassene Ma­lerarbeiten kommt es in der Regel nicht zu einer solchen Substanzschädigung oder zum übermäßigen Abwoh­nen. Der Mieter ist somit nicht verpflichtet, die Woh­nung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem solchen malermäßigen Zu­stand zu übergeben, dass sie vom Vermieter ohne weiteres wieder vermietet werden kann.

Ist die Wohnung abgewohnt, ohne dass der Mieter dafür verantwortlich gemacht wer­den kann, hat der Vermieter diese auf seine Kosten her­richten zu lassen. Auch das Übergabeprotokoll ändert an dieser Rechtslage nichts, da die Übernahme von selbst­ständigen Pflichten, die über die mietvertraglich geregel­ten Pflichten hinausgehen, unwirksam ist. Aus der Entscheidung ist also die Schlussfolgerung zu zie­hen, dass Verträge und Über­gabeprotokolle genau zu prü­fen sind, bevor man Erklä­rungen unterschreibt oder Maßnahmen einleitet. Fer­ner kommt es immer auf den konkreten Zustand der jewei­ligen Wohnung an, der kri­tisch gewürdigt werden soll­te.