Kündigungsschutz als Verkaufshindernis

Räumung eines Mietshauses bei Unverkäuflichkeit des Grundstückes möglich



Selbst für langjährige Mietverträge gibt es für den Vermieter die Möglichkeit, eine Kündigung zu erklären, wenn er das Grundstück ansonsten nicht oder nur zu sehr schlechten Bedingungen verkaufen kann. Das Landgericht Frankfurt (Oder) hat jetzt für einen Mietvertrag über ein kleines Haus auf einem großen Grundstück aus DDR-Zeiten die Voraussetzungen einer solchen Kündigung geklärt. Mit Urteil vom 23.12.2008 zum Aktenzeichen 6a S 28/07 [130 KB] wurde entschieden, dass das Kündigungsschreiben die Gründe aufführt muss, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters belegen. Dazu ist es dem Vermieter nicht zuzumuten, die Kündigungserklärung mit umfangreichen Zahlen- und Rechenwerken zu versehen. Er muss die Art der geplanten Verwertung angeben und darlegen, inwiefern das bestehende Mietverhältnis diese Verwertung konkret behindert. Nicht ausreichend ist es allerdings, wenn sich die Kündigungsgründe in Rechtsbehauptungen oder in der Wiedergabe des Gesetzestextes erschöpfen. Begründet der Vermieter die Kündigung damit, dass das bestehende Mietverhältnis ein Hindernis für den Verkauf des Grundstücks sei, so ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter bereits im Kündigungsschreiben seine Verkaufsbemühungen und deren Erfolglosigkeit darlegt. Dies muss er ggf. im Räumungsprozess nachholen. Falls das Grundstück wegen des vermieteten Zustandes nur zu einem geringeren Kaufpreis veräußerbar ist, wird vom Vermieter eine Vergleichsberechnung verlangt, und zwar über den Preis in vermietetem und unvermietetem Zustand. Für eine wirksame Kündigung ist es stets Voraussetzung, dass die Durchführung der Verwertung von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängt. Eine bloße Erschwerung der Verwertung genügt nicht. Bei einem geplanten Wohnungsverkauf liegt dieses Merkmal nur vor, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung in vermietetem Zustand entweder überhaupt nicht oder nur wirtschaftlich unangemessen zu einem niedrigeren als dem angestrebten Kaufpreis verwerten könnte, so dass ein Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheint und der Kündigungsschutz des Mietverhältnisses damit zum faktischen Verkaufshindernis wird. Gegen die Annahme einer solchen Unverkäuflichkeit eines Grundstücks kann bereits sprechen, wenn der Wohnungsmarkt in der Region des betreffenden Grundstücks durch die Ausweisung von Baugebieten für Ein- oder Zweifamilienhäusern ein Überangebot bekommen hat, so dass sich Interessenten Grundstücke nach ihrer Wahl und nach ihren Vorstellungen aussuchen konnten. Wenn zudem die Kaufpreisvorstellung der Vermieter noch über dem Verkehrswert lag und diese nicht bereit gewesen sind, die für eine Grundstücksteilung notwendigen Vorarbeiten auf ihre Kosten vorzunehmen, um so Kaufinteressenten zu gewinnen, geht diese Unklarheit zu ihren Lasten. Es ist nicht auszuschließen, dass Verkaufsbemühungen schon deshalb gescheitert sind. Weiterhin kann es an der Erheblichkeit der Nachteile auch fehlen, wenn die Eigentümer das Wohngrundstück per Schenkung im vermieteten Zustand erworben haben, so dass dem Grundstück von Anfang an der durch die Vermietung begründete „Minderwert“ anhaftet. Durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erleiden die Vermieter dann keine zusätzlichen, erheblichen Nachteile.

Hier das Urteil im Volltext zum Download als PDF-Datei [130 KB]