"Verwertungskündigung" in den neuen Bundesländern


Bis zum Jahre 2003 galt für die neuen Bundesländer eine besondere Regelung, wonach Mietverträge nicht durch eine "Verwertungskündigung" vom Vermieter beendet werden können. Nachdem diese Bestimmung aufgehoben wurde, kann seit 2004 ein Mietvertrag also auch dann vom Vermieter gekündigt werden, wenn dieser durch den Mietvertrag die Mietwohnung oder das Grundstück mit Haus nicht angemessen verwerten (d.h. zumeist verkaufen) kann.

Zu den Voraussetzungen einer solchen Kündigung hat das Landgericht Frankfurt (Oder) zum Aktenzeichen 6a S 218/05 nun am 31.01.2006 in einem rechtskräftigen Urteil entschieden.

Die Mieter wohnen schon über 30 Jahre in einem Haus auf einem Grundstück, das bis 1990 in staatlicher Verwaltung stand. Die jetzigen Vermieter hatten das Grundstück 1992 geschenkt bekommen und kündigten das Mietverhältnis im Jahre 2004 mit der Begründung, dass sie das von den Mietern bewohnte Einfamilienhaus nebst Grundstück verkaufen müssten, um aus dem Verkaufspreis dringend notwendige Sanierungs- und Instandsetzungsarbeiten an ihrem eigenen Wohnhaus finanzieren zu können. Das vermietete Wohnhaus nebst Grundstück sei unverkäuflich, da Bemühungen der eingeschalteten Maklerbüros zu keinem Interessenten geführt hätten, der das Grundstück mit dem bestehenden Mietvertrag erwerben wolle.

Das Gericht entschied jedoch, dass den Vermietern kein Anspruch auf Räumung und Herausgabe des Mietgegenstandes zusteht, da das Mietverhältnis nicht wirksam beendet worden ist.

Nach § 573 Abs. 3 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters bereits in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Danach ist es ausreichend, wenn in der Begründung die "Kerntatsachen" ausgeführt werden. Dabei kann nicht erwartet werden, dass schon in der Kündigungserklärung die Kündigungsvoraussetzungen umfassend dargelegt werden. Es ist sachgerecht, wenn an das Kündigungsschreiben geringere Anforderungen gestellt werden. Nicht ausreichend ist es allerdings, wenn sich die Kündigungsgründe in Rechtsbehauptungen oder in der Wiedergabe des Gesetzestextes erschöpfen.

Will der Vermieter das Objekt in unvermieteten Zustand veräußern, so hat er in der Begründung der Kündigung mitzuteilen, dass er diese Absicht hat (anderweitige Verwertung), dass ein Verkauf in vermieteten Zustand unmöglich oder nur mit Verlusten möglich ist (Erforderlichkeit der Kündigung), aus welchen Gründen der Verkauf erfolgt (Angemessenheit der Verwertung) und welche konkreten Nachteile beim Unterlassen des Verkaufs oder, beim Verkauf im vermieteten Zustand eintreten werden (Nachteil). Nicht erforderlich ist es, dass der Vermieter im Kündigungsschreiben seine Verkaufsbemühungen und deren Erfolglosigkeit konkret bezeichnet. Nur für den Fall, dass das Grundstück nicht unverkäuflich, sondern wegen des vermieteten Zustandes nur zu einem geringeren Kaufpreis veräußerbar ist, wird vom Vermieter eine Vergleichsberechnung verlangt, und zwar über den Preis in vermietetem und unvermietetem Zustand, damit beurteilt werden kann, ob der Vermieter bei einem Verkauf erhebliche Nachteile erleiden oder ob der Verkauf sogar wirtschaftlich sinnlos sein würde.

Die Klage hat das Gericht abgewiesen, weil die Vermieter es versäumt haben, die Erfolglosigkeit ihrer Bemühungen zur angemessenen wirtschaftlichen Verwertung ihres Grundstücks im Prozess darzulegen.

Für eine wirksame Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist es stets Voraussetzung, dass die Durchführung der Verwertung von der Beendigung des Mietverhältnisses abhängt. Eine bloße Erschwerung der Verwertung genügt nicht. Bei einem geplanten Verkauf liegt dieses Tatbestandsmerkmal nur vor, wenn der Vermieter das Haus oder die Wohnung in vermieteten Zustand entweder überhaupt nicht oder nur wirtschaftlich unangemessen zu einen niedrigeren als dem angestrebten Kaufpreis verwerten könnte, so dass ein Verkauf als wirtschaftlich sinnlos erscheint und der Kündigungsschutz des .Mietverhältnisses damit zum faktischen Verkaufshindernis wird. Die Vermieter müssen somit darlegen, dass ihnen der Verkauf im vermieteten Zustand unmöglich ist und deshalb "erhebliche Nachteile" eintreten.

Zur Frage der Unverkäuflichkeit eines Grundstücks im vermieteten Zustand genügt es daher nicht, sich allein auf Schreiben von Maklerbüros berufen, die nur einen bestimmten Zeitraum abdecken, wenn die Makler nur allgemein ihre Auffassung wiedergeben, dass sich die Veräußerung des klägerischen Grundstücks einfacher gestalten würde, wenn dieses sich in einem unvermieteten Zustand befinden würde und wenn Angaben über Inhalt und Zeitdauer der Makleraufträge, über die Art der Maklertätigkeiten und der Resonanz auf die Mäklerinserate fehlen. Spätestens im Kündigungsprozess selbst muss der Vermieter seine konkreten Verkaufsbemühungen nachprüfbar darlegen, insbesondere dass bestimmte Kaufinteressenten zum Ankauf von dem verlangten Preis deshalb Abstand genommen haben, weil das Haus vermietet ist; zumindest sind entsprechende Verkaufsbemühungen und Gründe für deren Scheitern konkret vorzutragen. Der Vermieter kann sich auch nicht auf einen allgemeinen Erfahrungssatz dahingehend berufen, dass Wohnungen, auch wenn sie als Renditeobjekt praktisch ungeeignet sind, nur im unvermieteten Zustand verkauft werden können, zumal der Erwerber seinerseits in der Lage ist, das Objekt wegen Eigenbedarfs zu kündigen; es kann nicht von einer generellen Unverkäuflichkeit vermieteter Wohnungen ausgegangen werden. Es darf auch nicht als offenkundig und gerichtsbekannt behandelt werden, dass für eine vermietete Wohnung ein geringerer Preis als für eine freistehende Wohnung bezahlt wird.