Klage auf Wohnraummiete im Urkundenprozess


Bereits in einem Urteil vom 10. März 1999 hatte der Bundesgerichtshof entschieden, dass Mietzinsforderungen im Urkundenprozess geltend gemacht werden können. Damals ging jedoch um gewerbliche Miete und nicht um eine Wohnung, was weitere Unklarheiten lieferte.

Nach einem neuen Urteil des BGH vom 1. Juni 2005 des BGH kann aber auch der Vermieter von Wohnraum die rückständige Miete im Urkundenprozess geltend machen. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter Mängel der Wohnung behauptet.

In einem Urkundenprozess kann der Vermieter unter Vorlage des Mietvertrags die rückständige Miete einklagen. Wenn der Mieter nun Mängel der Wohnung geltend macht, die er zumeist nicht mit den im Urkundenprozess ausschließlich zulässigen Beweismitteln (Urkundenbeweis und Parteivernehmung) belegen kann, ist der Mieter zunächst zur Zahlung der nicht gezahlten Miete zu verurteilen. Der Mieter muss seine Rechte dann in einem Nachverfahren ausüben, in dem Zeugen vernommen können, Ortstermine stattfinden können und Sachverständigengutachten eingeholt werden können.

Jeder Gläubiger einer Geldschuld hat nach Ansicht des BGH die Möglichkeit, in einem Urkundenprozess einen vorläufigen Titel gegen den Schuldner zu erlangen, so auch der Vermieter von Wohnraum. Dazu reicht die Vorlage des Mietvertrags aus, da die Mangelfreiheit der Wohnung nicht zu den zur Begründung des Anspruchs auf Miete erforderlichen Tatsachen zählt.

Etwaige Mängel sind vielmehr vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Die gesetzlich eintretende Mietminderung des Mieters wird dadurch weder ausgeschlossen noch eingeschränkt. Der Urkundenprozess hat somit zumeist zur Folge, dass der Mieter zunächst durch ein Vorbehaltsurteil zur Zahlung der Miete verurteilt wird und dass erst im Nachverfahren über das Vorliegen von Mängeln und eine sich daraus eventuell ergebende Mietminderung entschieden wird.

Gegen etwaige Nachteile daraus und gegen die drohende Vollstreckung gibt es aber in der Zivilprozessordnung einige mögliche Maßnahmen, die der Mieter dann nutzen müsste, bis über den Anspruch abschließend entschieden wurde.