Mietminderung wegen Geruchsbelästigung


Die Höhe einer Mietminderung wegen Mängeln an der Mietsache ist immer wieder Gegenstand gerichtlicher Entscheidungen. Dabei geht es oft auch um die Frage, ob Mängel außerhalb der eigenen Wohnung ebenfalls zur Minderung berechtigen.

Das Amtsgericht Tiergarten in Berlin hat dazu in einem aktuellen Urteil vom 16.01.2007 (Az.: 6 C 327/06, rechtskräftig) über die Folgen einer Geruchsbelästigung entschieden.

Die Mieterin wohnt im 3. OG eines Mehrfamilienmietshauses. Im Erdgeschoss des Hauses befindet sich eine Bäckerei. Anfang 2006 zahlte die Mieterin mehrere Monate eine um 15 % geminderte Miete. Sie begründete diese Mitminderung mit einer von der Bäckerei im Erdgeschoss ausgehenden Geruchsbelästigung. Sie behauptete, an beinahe jedem Werktag einen übel riechenden Geruch in ihrer Wohnung und im Treppenhaus ihres Wohnhauses wahrgenommen zu haben. Es habe sich um einen äußerst unangenehmen Geruch nach altem Fett und gebratenen Eiern gehandelt. Der Geruch habe aus der Bäckerei gestammt und habe sich durch das Treppenhaus und durch das geöffnete Fenster der Bäckerei im gesamten Haus verbreitet. Die Belästigung habe bereits um 5:00 Uhr morgens begonnen und den ganzen Tag über angehalten. Da der Geruch auch in ihren Schlafraum eingedrungen sei, sei die Mieterin an mehreren Tagen um 5:00 Uhr von diesem Geruch geweckt worden.

Die Mieterin wurde zweimal schriftlich zur Zahlung der Mietrückstände durch die Vermieter aufgefordert, da die Bäckerei auf Nachfrage erklärt hatte, nicht für die behaupteten Gerüche verantwortlich zu sein. In der Bäckerei sind zudem in dem Zeitraum keine Waren hergestellt oder erwärmt wurden, die die von der Mieterin behaupteten Gerüche hätten erzeugen können. Nach Recherchen der Vermieter war es auch beim regulären Bäckereibetrieb nicht zu einer intensiven Geruchsbelästigung der Mieterin gekommen. Fraglich war ferner, ob Gerüche überhaupt in die Wohnung der Mieterin eingedrungen waren.

Beim Gericht erfolgte eine Beweisaufnahme und es wurden mehrere Zeugen vernommen, die im gleichen Haus wohnen. Im Ergebnis hielt das Gericht die Minderung der Miete nur teilweise für begründet. Die Mietminderung war zwar als solche berechtigt, da die Wohnqualität aufgrund einer intensiven Geruchsbelästigung erheblich gemindert war. Die Zeugen haben einen äußerst unangenehmen Geruch wahrgenommen. Dieser stammte nach den Aussagen der Zeugen auch aus der Bäckerei im Erdgeschoss des Hauses. Der Geruch wurde übereinstimmend als übel riechend und störend beschrieben.

Eine Mietminderung von 15 % war jedoch nicht gerechtfertigt, da die Belästigung nicht in der behaupteten Intensität eingetreten war. Die Zeugen nahmen den Geruch jeweils nur in den Vormittagsstunden und nicht den ganzen Tag über wahr. Eine Geruchsbelästigung in der Wohnung der Mieterin ist ebenfalls nicht festgestellt worden, denn die Zeugen konnten über den Geruch in der Wohnung der Mieterin keine Aussagen machen. Eine Zeugin hat überzeugend dargestellt, dass der Geruch nicht in ihre eigene Wohnung im gleichen Haus eingedrungen ist. Die Zeugin hatte keine besonderen Maßnahmen ergriffen, um ein Eindringen von Gerüchen in ihre Wohnung zu verhindern. Es ist daher nicht ersichtlich, wieso der störende Geruch so massiv in die Wohnung der Mieterin eingedrungen sein soll und gar nicht in die Wohnung der Zeugin. Die Tatsache, dass die Zeugin eine Etage über der Mieterin wohnt, kann einen solchen Unterschied nicht hervorrufen. Dies gilt insbesondere, weil sich die Gerüche hauptsächlich durch das Treppenhaus verbreitet haben und in der 3. sowie in der 4. Etage im Treppenhaus zu bemerken waren.

Das Gericht hält bei dieser Sachlage eine Mietminderung von 5 % für angemessen, da bei der Bewertung der Gebrauchsbeeinträchtigung berücksichtigt werden muss, dass der Geruch von allen Zeugen als äußerst unangenehm empfunden wurde und eine Geruchsbelästigung unterschiedlich stark wahrgenommen werden kann.