Rechtstip: Kosten bei einer Dachrinnenreinigung


Die Geltendmachung von Betriebskosten durch den Vermieter stellt einen häufigen Streitpunkt mit den Mietern dar. Nicht immer ist klar, welche Kostenarten beim Mieter überhaupt abgerechnet werden können bzw. dürfen. Jahrelangen Streit gab es dabei auch zur Frage, ob die Kosten von Dachrinnenreinigungen überhaupt als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden können.

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.04.2004 dazu eine Entscheidung getroffen, die sich zwar herumgesprochen hat, deren genauer Inhalt bei vielen Vermietern und Mietern aber unbekannt geblieben ist. In seinem Urteil entschied der BGH im konkreten Fall, dass die Klage hinsichtlich der Dachrinnenreinigung abzuweisen war, da die klagende Vermieterin nicht berechtigt war, die Kosten der Dachrinnenreinigung auf die beklagten Mieter umzulegen.

Demnach können die Kosten einer Dachrinnenreinigung als „sonstige Betriebskosten" nach der alten Regelung (Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) und auch nach der neuen gesetzlichen Regelung (§ 2 BetrKV) nur unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umgelegt werden. Solche „sonstigen Betriebskosten" sind nämlich nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist oder der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale neue Betriebskosten umlegen darf.

Zwar handelt es sich bei den Kosten der Dachrinnenreinigung um Betriebskosten und nicht
um „vorbeugende Instandsetzungskosten", die nicht auf den Mieter abgewälzt werden können, denn Betriebskosten sind die in den o. g. Bestimmungen im einzelnen aufgeführten Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden.

Dagegen sind als Instandsetzungskosten die Kosten aus Reparatur und Wiederbeschaffung anzusehen, die zur Erhaltung des Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen.

Für die Dachrinnenreinigung ist deshalb zu unterscheiden, ob sie in regelmäßigen Abständen durchgeführt werden muss, etwa weil das fragliche Gebäude von einem hohen Baumbestand umgeben ist, oder ob eine einmalige Maßnahme aus bestimmtem Anlass vorliegt oder gar eine bereits eingetretene Verstopfung beseitigt werden soll. Ist eine turnusmäßige Reinigung der Dachrinne erforderlich, so sind die Kosten der Dachrinnenreinigung als laufend anfallende Kosten anzusehen.

Solche Kosten können aber nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies vorher im einzelnen vereinbart wurde. Dies gilt jedenfalls für die „sonstigen Betriebskosten" im Sinne der Vorschriften.

Dem Mieter muss im einzelnen deutlich gemacht werden, welche Betriebskosten auf ihn übergewälzt werden. Daher ist es erforderlich, die „sonstigen Betriebskosten" im Mietvertrag oder in einem späteren Änderungsvertrag im einzelnen zu benennen.

Gibt es keine Regelung im Vertrag, so kann der Vermieter bei einer Betriebskostenpauschale neue Betriebskosten mit einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 560 Abs. 1 BGB vor der Abrechnung auf den Mieter verlagern. Wenn eine solche Erklärung gegenüber den Mietern nicht abgegeben wurde und die Mieter erstmals durch die Betriebskostenabrechnung mit Kosten für eine Dachrinnenreinigung belastet werden, reicht dies für die betreffenden Kosten nicht aus.