Anspruch mit Grenzen

Schadenersatzforderungen in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft


In einem Haus mit Eigentumswohnungen wird zwischen dem Gemeinschaftseigentum und dem Sondereigentum unterschieden. Kommt es in einer Wohnung zu einem Schaden auf Grund von baulichen Mängeln am Gemeinschaftseigentum, so kann der betroffene Eigentümer mitunter die Gemeinschaft der Eigentümer (ohne eigene Beteiligung) dafür haftbar machen. Das Amtsgericht Fürstenwalde/Spree hat kürzlich jedoch mit einem Urteil vom 6.11.2014 (Az.: 14 C 11/12 [43 KB] ) die Grenzen eines solchen Anspruchs betont. Aufgrund einer fehlerhaften Dachkonstruktion drang in diesem Fall bereits seit 2007 bei Regen Wasser in die Wohnung des Klägers ein, worüber die Mieter des Klägers den Verwalter der Wohnanlage und später den Kläger informierten. Die Mieter kündigten für den Fall, dass Instandsetzungsmaßnahmen nicht durchgeführt werden würden, eine Mietminderung an. Jetzt erst informierte der Kläger den damaligen Verwalter der Wohnanlage und kündigte für den Fall einer Mietminderung an, die Wohnungseigentumsgemeinschaft mit den dadurch entstehenden Kosten zu belasten. Die Mieter minderten die Miete nun um monatlich mehrere Hundert Euro. In einer Eigentümerversammlung im Jahre 2010 setzte der Verwalter das Thema Dachsanierung unter Vorlage mehrerer eingeholter Angebote auf die Tagesordnung, ein Beschluss zur Dachsanierung wurde aber nicht gefasst. Stattdessen wurden in den nächsten Monaten Angebote mehrerer Ingenieurbüros zur Überprüfung des Sanierungsbedarfs an den Dächern eingeholt, dann eine Firma mit der Prüfung des Sanierungsbedarfs beauftragt. Danach wurden Angebote zur Erstellung eines Gutachtens über den Zustand der Dächer und später das Gutachten eingeholt. Die ermittelten Kosten waren den Eigentümern zu teuer. Dann wurde eine weitere Firma mit der Analyse der Schäden an den Dächern beauftragt. Erst im Jahre 2011 wurden nach einem Verwalterwechsel die Dachsanierungsarbeiten durchgeführt. Im Jahre 2012 beschlossen die Wohnungseigentümer, dem Kläger den Schaden aufgrund der von seinen Mietern vorgenommenen Mietminderung nicht zu erstatten. Der Kläger verfolgte seine Ziele bei Gericht weiter. Das Gericht hielt die Klage jedoch für unbegründet, da es an einem Verschulden der Gemeinschaft fehlte. Insbesondere konnte dieser nicht vorgeworfen werden, sie hätte es jahrelang schuldhaft unterlassen, für die rechtzeitige Behebung der Mängel am Gemeinschaftseigentum Sorge zu tragen. Das Gericht wies darauf hin, dass der Kläger selbst erheblich dazu beigetragen hatte, dass die Schadensbeseitigung erst nach mehreren Jahren in Angriff genommen worden ist. Der Kläger war mehr als zwei Jahre untätig geblieben; er hätte sich umgehend an den Verwalter oder -was richtig gewesen wäre- unmittelbar an die übrigen Wohnungseigentümer wenden müssen. Der Kläger hatte diese Frage zudem weder in der Eigentümerversammlung 2008 noch im Jahre 2009 zur Sprache gebracht. Maßgebend ist insoweit nicht, was der -damalige- Verwalter wusste, sondern was die Beklagten wussten. Dabei dürfen die Wohnungseigentümer, bevor sie den Auftrag zur Durchführung der Schadensbeseitigungsarbeiten erteilen, sehr gründlich und sorgfältig die Schadensursachen, die zur Schadensbeseitigung erforderlichen Arbeiten und deren Kosten ermitteln. Dies führt nicht zum Vorwurf, dies hätte die Schadensbeseitigung verzögert. Ferner würde ein Anspruch auch voraussetzen, dass den Mietern ein Minderungsrecht - mit sämtlichen Voraussetzungen - nach Grund und Höhe tatsächlich zugestanden hat, denn die übrigen Wohnungseigentümer haben dem Kläger nicht eine von den Mietern zu Unrecht vorgenommene Minderung zu ersetzen. Dazu hatte der Kläger aber jedes Vorbringen vermissen lassen. Ob eine Schimmelpilzbildung und eine mögliche Gesundheitsgefährdung der Mieter überhaupt ihre Ursache in dem vom Gemeinschaftseigentum verursachten Wassereintritt hat oder etwa in etwaig falschem Lüftungs- und Heizungsverhalten der Mieter, hatte der Kläger nicht substantiiert dargelegt.


(das ist die etwas längere Fassung des Artikels, der leicht gekürzt am 31.01.2015 im BLICKPUNKT Strausberg erschien)


Ergänzung: das Urteil wurde im Februar 2015 durch Rücknahme der Berufung rechtskräftig


Hier das Urteil im Volltext zum PDF-Download [43 KB]