Knifflige Frage

Bauliche Maßnahme oder modernisierende Instandsetzung?


Bei Wohnanlagen mit Eigentumswohnungen sind vor der Durchführung von Bauarbeiten Beschlüsse von den Wohnungseigentümern zu fassen. Mitunter ist die Abgrenzung zwischen den einzelnen Arten solcher Maßnahmen schwierig und Anlass für gerichtliche Streitigkeiten. Zu solchen Fragen ist eine nunmehr rechtskräftige Entscheidung des Amtsgerichts Strausberg ergangen (Urteil vom 13.11.2013; Az. 27 C 20/12 [170 KB] ). Dabei ging es u. a. um das Ersetzen eines zum Teil beschädigten Holzgeflechtzauns durch einen Stabmattenmetallzaun. Diese Maßnahme war mit Gegenstimmen - also nicht einstimmig - beschlossen worden. Das Gericht meinte in seinem Urteil, dass eine bauliche Maßnahme vorliegen würde und ein Beschluss dazu nur einstimmig erfolgen konnte. Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder der Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über ein im Gesetz bestimmtes Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung eines Wohnungseigentümers ist somit nicht erforderlich, soweit seine Rechte nicht in dieser Weise beeinträchtigt werden. Jeder Wohnungseigentümer ist aber auch verpflichtet, von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer bei einem geordneten Zusammenleben ein über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Bereits bei der Öffnung oder bei der Beseitigung des bisherigen Holzflechtzaunes handelt es sich jedoch um eine bauliche Veränderung. Dies gilt erst recht für einen Ersatz des alten ca. 1,90 m hohen Holzflechtzauns gegen einen Stabmattenzaun aus Metall mit einer Höhe von ca. 1,20. Dabei handelt es sich nach Ansicht des Gerichts nicht um eine modernisierende Instandsetzung oder um eine bloße Modernisierungsmaßnahme, da eine erhebliche Abweichung von dem bisherigen Status mit einem anderem Funktionsinhalt als die bisherige Einfriedung angestrebt wurde. Zu einer Modernisierungsmaßnahme zählen lediglich solche Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen und die den Gebrauchswert des Wohnungseigentums nachhaltig erhöhen, die zu einer Verbesserung der Wohnverhältnisse führen oder die eine nachhaltige Einsparung von Energie oder Wasser bewirken. Der Austausch eines Zauns gehört somit nicht dazu. Diese Entscheidung bedeutet, dass es ohne Zustimmung aller Eigentümer in einer solchen Wohnanlage keinen neuen Zaun geben wird.


(das ist die etwas längere Fassung des Artikels, der leicht gekürzt am 11.04.2015 im BLICKPUNKT Strausberg erschien)


Hier das Urteil im Volltext zum PDF-Download [170 KB]